온비드 공매 재산명세서 보는 방법! (압류재산 권리분석)

 

안녕하세요.오늘도 돌아왔습니다. 오늘은 온비드 공매에서 압류재산의 재.산.명.세.서 보는 방법을 공부해보려고 합니다
경매에선 매각물건명세서가 있다면 공매에서는 재산명세서가 있어요. 둘은 거의 같은 의미라고 생각하면 됩니다. 내가 한 물건을 권리분석을 한 후 입찰을 들어가기 전 최종적으로 내가 분석한 것이 맞았는지 확인해야 하는 서류이면서 이꼭 봐야하는 중요한 서류입니다. 그렇기 때문에 이 서류를 보고 정확히 무슨 내용이 적혀있는지도 알아야겠죠? 경매의 매각 물건 명세서에는 비교적 쉬운말로 봐야하는 것이 딱 3가지로 그곳에 따로 적혀있는 내용이 없다면 넘어가도 되지만 압류재산 공매재산명세에서는 그렇게만 쓱 보고 넘기기에는 아주 중요한 내용들이라 잘 보고 파악할 줄 알아야합니다.

 

 

참고로 공매종류에는 압류재산 , 기타일반재산, 수탁재산, 국유재산, 신탁공매 등등 여러가지가 있는데 이 서류가 나오는건 "압류재산"에만 있는 것이기 때문에 다른곳에 이 서류를 찾으려고 하면 당연히 안찾아지실 겁니다.

아시다시피 매각물건명세서는 말소되지 않는 권리라던지, 유의해야하는 사항 같은것이 기재가 되어있죠. 그래서 입찰을 고려하는 물건이 있다면 꼭 입찰 전 내가 놓친 부분이 없는지 한번더 확인할 때 꼭 봐야하는 서류입니다 ! 이 매각물건명세서는 경매 입찰일 7일전부터 조회가 가능합니다. [온비드 공매 홈페이지 → 물건상세 → 입찰정보 → 공매재산명세] 에서 조회 및 인쇄가 가능합니다. 공매 재산명세서도 입찰일 7일전부터 조회가 가능하고, 자산관리공사에서 물건지를 조사하러 갔을 때 임차인이 진술한 내용 등 조사 현황을 기재되어 있어 꼭꼭꼭 확인 안하면 입찰 못하는 중요한 서류입니다.

공매 압류재산 권리분석 방법

유료 경매지를 항상 보는 습관을 갖다가 온비드 공매를 보게되면 멘붕이 오기도 합니다. 답안지를 주지 않고 우리가 다 분석해야하기 때문입니다. 그래서 아직까지 공매는 경매에 비해 경쟁률이 많이 쎄진 않는 것 같아요. 그게 공매 특장점
재산명세서가 중요한 이유 중 하나는 바로 "권리분석" 때문인데요. 경매지에서는 유료사이트에서 분석해준 것 보고 3초만에 권리분석이 가능하지만, 공매에서는 재산명세서에 나와있는 목록을 보고 위험한 물건이다 아니다를 판단해야해요실제 제가 물건검색을 하면서 보게 된 재산명세서를 보여드리고 권리분석을 해보겠습니다

1. 먼저 대항력 유무 확인을 해야한다. 공매의 압류재산은 경매와 권리분석이 똑같습니다. 제일 먼저 등기부에 기재된 채권이 말소기준권리이고, 그 말소기준권리 날짜보다 임차인의 계약&점유&주민등록이 빠른지를 확인하면 됩니다 :) 명세서상에서는 등기부에 등록된 목록이 나타나 있는 곳은 ▣배분요구 및 채권신고 현황에서 압류/설정(등기)일자 입니다.

말소기준권리보다 임차인이 빨랐다면 대항력 있음으로 판단하면 되고 말소기준권리보다 임차인이 느렸다면 대항력 없음으로 판단하면 됩니다. 여기서 대항력이 있다면 보증금이 인수되는지 아닌지를 확인 해봐야하고, 대항력이 없다면 권리분석에 이상없으니, 입찰 들어가도 된다고 생각하면 되겠죠.

2. 확정일자 확인하자. 대항력 있는 임차인이 있을 경우에는 돈을 일부 받아가는지, 아니면 전액 내가 인수해야하는 건지를 확인해봐야 합니다. 그러니까 1번을 확인하고, 선순위대항력임차인이 없다면 그대로 권리분석이 끝나고, 1번에서 선순위대항력임차인이 존재한다면 2번으로 넘어와 확정일자를 확인하면 된다는 뜻입니다. 임차인의 확정일자는 배당을 받아가는 순서가 부여된 날짜라고 이해하면 됩니다. 이 임차인보다 더 빨리 배당을 받아가는 채권자가 있는지 확인합니다. 명세서에서는 ▣배분요구 및 채권신고 현황에서 법정기일(납부기한)을 보면 됩니다.

3. 그리고 또 중요하게 봐야 할"배당요구일" 입니다. 대-항-력 있는 임차인이 배당요구를 했을 때는 못 받아가는 일부 금액만 인수하게 되고, 그렇게 되면 명세서에는 위 사진과 같이 배당요구일이(날짜) 찍혀나오고, 대-항-력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않았을 때는 전액인수 합니다. 나가지 않고, 계약기간까지 쭉 살겠다는 의사표현이기 때문입니다.그럴경우 위 사진과 같이 "배당요구없음" 으로 찍힙니다.
아니어도, 배당요구는 "배당요구종기일" 까지 제대로 신청한게 맞는지 확인 할 필요가 있습니다. 간혹, 배당요구종기일 이후에 하는 사람이 있는데요,  그럴경우엔 요구를 안한거로 봅니다.. 

대항력이 없는 임차인이라면 확정일자를 확인할 필요없이 낙찰자는 인수하는 금액이 아니니 상관하지 않아도 되겠죠.

대항력이 있는 임차인이라면 돈 받는 순서를 확인해봐야 합니다. 돈 받는 순서는 임차인의 확정일자와 채권의 "법정기일(납부기한)"을 확인해주시면 되고, 확정일자보다 법정기일이 더 빠른지 느린지만 확인하면 됩니다.

 

 

 

▣ 임차인 배분 요구 및 채권신고 현황

임대차구분	성명	계약일자	전입신고일자	확정일자	보증금	배분요구일자	채권신고일자
임차권	김○○	미상	2017-12-22	2017-12-22	190,000,000	2019-06-05	2019-06-05

 

▣ 배분요구 및 채권신고 현황

권리관계	성명	압류/설정(등기)일자	법정기일 (납부기한)	설정금액(원)	배분요구채권액(원)	배분요구일
교부청구	국민건강보험공단		2018-04-10~2019-09-20	0	3,340,980	2019-09-20
교부청구	○○시청		2019-09-10~2019-09-10	0	32,740	2020-01-16
위임기관	○○세무서	2018-04-10	2017-04-12~2017-06-09	0	124,567,840	2019-04-19

예를들어 이런 경우, 임차인 김○○씨는 대항력이 있는지 먼저 확인을 합니다. 대항력 유무는 말소기준권리보다 임차인의 전입일자가 빠른지를 보고 판단합니다. 말소기준권리는 등기부등본에 가장 먼저 등재된 권리이기 때문에 재산명세서 상 "압류/설정(등기)일자"를 확인하면 됩니다. 위를 예로들면 말소기준권리는 ○○세무서 2018-04-10입니다. 그러면 그날짜보다 김○○씨의 전입이 더 빠르기 때문에 이 사람은 대항력이 있습니다 

대항력이 있음을 확인했다면, 확정일자를 확인합니다. 김○○씨의 확정일자는 2017-12-22이기 때문에 돈을 받는 순서는 전입일과 합쳐진 날짜 다음날 0시인 2017-12-23 0시입니다. 그럼 이 날짜보다 더 빨리 받아가는 다른 권리들이 있나 확인을 해봐야합니다. 그것을 법정기일로 확인하는 것이고 앞 날짜를 기준으로 보면 됩니다. 

위 같은 경우 ○○세무서 (2017-04-12) 가 임차인 보증금보다 더 빨리 받아가기 때문에 위험한 물건이라고 판단할 수 있습니다. 이 물건은 감정가가 2억 4천만원이지만, 물어줘야하는 빚을 합치면 3억이 넘는 금액이기 때문에 입찰하지 않아야하는 물건이겠죠.

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권리분석 다 해주는 유료경매지만 보는 습관을 들이다보면 공매가 너무 어렵게 느껴집니다. 그래도 남들 다 하는것 하지말고 조금만 더 공부해서 좀 더 좋은물건을 비교적 싼 가격에 낙찰 받아봅시다! 입찰 전 재산명세서만 잘 봐도 실수해서 잘못 낙찰을 받는일은 거의 없으니 제일 좋은 방법은 재산명세서로 권리분석 최대한 많이해보고 모르는 것 찾아보고 공부하는겁니당 :) 처음은 원래 어렵고 익숙치않은 법! 최대한 많이 보고 분석하는게 가장 빨리 느는 방법인 것 같아요~