첫 경매입찰 후기 (feat.춘천지방법원)

 

 

안녕하세요. 오랫만에 돌아왔네요 :) 오늘은 제가 직접 입찰했던 물건을 소개하면서 법원에 갔던 후기를 들려드리려고 합니다 ! 저의 첫 입찰경험이라, 저 처럼 조그만한거 하나하나가 어렵고 긴장될 초보 경린이들을 위해 글을 준비했습니다. 

 

 

저번 포스팅에서 입찰을 준비하면서 필요한 서류와 준비물들을 알려드렸으니, 혹시 필요하신 분들은 먼저 보고오셔도 좋을 것같습니다

jcrst07.tistory.com/32

부동산 경매 입찰표 작성을 해보았다! (준비물 & 양식첨부)

 

 

내가 선택했던 경매 물건 ? 그리고, 그 이유

 

 

제가 도전했던 물건은 일단 강원도 춘천에 위치한 아파트였습니다!일단 이 지역을 선택했던 이유는 무엇보다 비규제지역이기 때문입니다. 제가 소액으로 시작하는거다 보니까, 지방 아파트를 관심있게 보고 있었어요. 근데 주택에 대해 규제가 또 강해지다 보니, 규제 예외사항인 "공시지가 1억미만 아파트"에 집중하다가 제가 들어간 물건은 공시지가 1억초과 아파트였지만, 그래도 저는 현재 무주택자이기때문에 취득세 중과나 이런 세금문제에서도 걸릴게 없었기 때문에 만약에 낙찰받는다고 하더라도 괜찮은 상황이었어요! 이렇게 지금은 규제와 본인에 상황에 맞춰서 지역을 선택하고 봐야할 것 같아요. 

 

 

 

 

 

 

제가 실제로 들어갔던 물건은 2020-229 입니다.  이 물건은 춘천시 동내면 거두리에 위치한 부영아파트라는 곳이었어요. 공시지가는 1억 200만원입니다. 지방이지만, 그래도 춘천에는 지하철역이 있기 때문에 남춘천역에서 거리가 많이 떨어진 곳이 아니었기 때문에 입지적으로도 괜찮다고 생각하였습니다. 감정가 1억 5천 6백에서 한번 유찰되고 한번 변경되어 9월 21일 2차 날짜였어요.

 

 

 

권리분석과 시세파악

 

 

권리분석을 해보니 말소기준권리인 국민은행 근저당 2014-02-27 빠르게 전입신고된 임차인이 없었습니다. 이 물건은 아예 임차인이 없어서 경매지에도 안나와있었어요. 경매지가 보기 편하게 되어있지만, 입찰전에 등기부등본를 꼭 한번더 확인해야하고, 근처 동사무소에서 전입세대열람을 해서 전입된 임차인이 없는게 맞는지 확실히 확인 후 입찰하셔야 합니다! 저는 둘다 확인 후 별다른 분석할 것이 없었어요. 경쟁자가 좀 있겠구나 예상했죠~

 

Tip 전입세대열람방법 : 근처 주민센터(동사무소)를 방문하여, 현재 경매 진행되고 있는 경매지를 출력해서 준비하고, 주민센터에 비치되어있는 "전입세대열람신청서"를 작성하고 신분증과 수수료를 내면 열람이 가능합니다. 이때 경매 물건지 관할 동이 아니고, 본인 집이랑 가까운곳이나 회사와 가까운 동사무소 아무곳에서나 다 발급가능합니다.

 

저는 아파트 시세파악은 ①아파트실거래가조회 ②KB시세 ③네이버부동산 ④호갱노노로 확인합니다.

 

① 아파트에서 실거래가 되면 신고를 꼭 하게 되어있기 때문에 이 사이트에서 주소를 입력하면 몇월 몇일 몇층 몇평형 이 얼마에 거래가 되었다는 것을 확인할 수 있기 때문에, 몇개 나와있는 것들이 다 가격이 다르기 때문에 보다보면 평균 얼마정도면 거래가 되겠구나 예상할 수가 있습니다. 

 

② KB시세는 아파트를 매매하거나 경매로 낙찰받으려고 할 때 무조건 봐야하는 자료 데이터에요. 국민은행에서 전국 아파트의 시세를 정리해서 올려놓았는데, 은행원이 나중에 대출을 해줄때 이 KB시세를 기준으로 대출금액을 정하기 때문에 대출금액을 예상할 때도 유용한 자료로 쓰입니다. KB시세조회를 하게되면, 하위평균가 & 일반평균가 & 상위평균가 

를 보실 수 있는데 보통 1층은 하위평균가로 보면 되고, 그 외에 층수는 일반평균가로 참고하시면 되겠습니다.

+ 참고 : 저 같은 경우 비규제지역에 대출은 현재 KB시세의 70%가 나옵니다. 이 물건의 경우 일반평균가가 1억 6천 2백 5십만원이었기 때문에 대출이 약 1억 1천 4백만원 정도 나온다고 예상하고 들어갔습니다.

 

③ 네이버부동산 네이버에 들어가서 "아파트명"을 검색하면 그 부동산의 정보를 확인할 수 있습니다. 여기서 공시지가도 확인할 수가 있어요. 동호수/공시지가 를 클릭하면 그 층 호수 공시지가가 나오니 따로 공시지가홈페이지에 접속하셔서 보지않아도 간단하게 확인이 가능합니다. 그리고, 여기서 제가 확인하는 것은 호가와 매물갯수입니다. 집 주인들이 얼마정도에 매물을 내놓았는지 보면 내가 낙찰받고 팔때 이가격정도에 올려놓을 수 있겠구나 알 수 있고, 그 아파트에 매물갯수가 많으면 비슷한 가격에 내놓아도 잘 안팔릴 수 있겠구나 예상을 해보는겁니다.

 

 

④ 저는 기본적으로 부동산지인이라는 홈페이지에서 지역분석을 조금 하긴하지만, 호갱노노를 보면 전체기간이나 최근 3년동안 가격이 변동된 추이를 확인을 합니다. 지금 매수시점이 가격 최고점인지 최저점인지를요. 그러고 앞으로의 가격이 어떻게 변동이 될 것인지 예상을 해보는 편입니다. 단타 매도도 되면 좋겠지만, 요즘엔 양도세나 기타등등 때문에 월세로 2년 사이클 한번 돌리고, 매도할 생각이었거든요. 그러니 2년뒤 시점에서 떨어지면 손해니까 떨어져도 손해가 가지 않는선에서 낙찰받는게 중요하겠죠! 

 

 

 

 

낙찰 결과

 

 

 

 

 

결론만 먼저 말씀드리면 패찰! 하였습니다ㅠㅠ 근데 사실 전혀 아쉽지 않은 금액이었어요. 첫입찰에 첫패찰은 당연한 결과라 예상했기때문에 실망하지도 않았어요. 사실 낙찰이 더 무서워서 속으로 안되길 바라기도 했어요..ㅋㅋ 입찰은 6명정도? 들어온 걸로 기억하고, 저는 138,400,000원을 썼습니다.

 

 

다른 입찰자들은 1억1천~1억 3천 9백까지 썼는데, 낙찰자는 감정가의 98%인 153,599,000원에 썼지 뭐에요! 제가 들어가기 전 춘천 낙찰율을 확인을 하고 갔는데 거의 80~85%정도였거든요. 낙찰 받으신 분은 수익을 위한 것이었는지 실거주를 위한 것이었는지 잘 모르겠어요.. 궁금했습니다 ^^; 제가 사전에 조사하고 간 수요와 공급의 원칙에 의해 춘천지역은 앞으로 2년동안 가격이 올르면 올랐지 떨어지지는 않을 것 같다는 생각은 했긴 했습니다! (춘천 전 지역을 말하는 것은 아님)  

 

 

 

 

후기 (느낀점)

 

 

 

법원마다 조금씩 다르겠지만 제가 춘천지방법원에서 경험했던 것들을 공유해보도록 하겠습니다.

 

1. 법정에 들어가자마자 내가 들어갈 물건이 취소되진 않았는지, 변경되지는 않았는지 확인한다.

2. 법정 내 PC로 물건 매각물건명세서 마지막으로 이상이 없는지 다시 확인한다. 

3. 낙찰 후 어떤 절차가 진행되는지 영상으로 안내해주니 잘 들으면 된다. 

4. 집행관님이 취소된 물건을 안내해주고 입찰표 작성 방법을 천천히 다 설명해준다.

5. 보증금 봉투와 입찰표 & 위임장이 들어있는 입찰봉투를 나눠준다. 2개물건에 들어간다면 2개를 받으면된다

6. 마감시간을 안내해주니 정확히 알았다가 그 전까지는 집행관님에게 입찰봉투(보증금포함)를 내야한다 (신분증확인함)

7. 패찰 되었을 시, 보증금 반환 받기 위해 봉투 끝을 잘라주니 잘 받아놓는다.

8. 개찰 후 낙찰 되었다면 신분증과 도장을 가지고 업무처리 하는 집행관에게 가서 영수증을 받으면 되고, 패찰했다면 보증금을 돌려받으면 된다.

 

 

일단 제가 간 법원은 춘천지방법원이었습니다. 일단은 코로나 때문에 입장 전에 열체크를 줄서서 했어요. 코로나인지 모를정도로 법원은 북적거린다고 들었는데 정말 실화였습니다 ! 춘천지방법원은 10시부터 시작되는데 9시반부터 사람이 몰리더니 10시에는 셀 수 없을 정도로 사람들이 많았어요. (나중에 보니까 그냥 구경오신분들도 많더라고요)

사람들 한분한분 발열체크를 하다보니 시간이 미뤄져서 마감시간이 11시40분까지로 여유있게 늘어났습니다. 마감 10분전에 집행관의 마감안내를 받았고, 자리에 착석하여 개찰을 기다렸습니다. 물건번호 순서대로 개찰을 한다고 하였지만, 입찰자가 제일 많은 것은 우선적으로 개찰을 진행하였습니다. 낙찰되는 사람만 호명할 줄 알았는데 입찰에 참여했던 모든 사람을 다 불러서 써냈던 가격을 다 불러주고 제일 마지막에는 낙찰자를 호명해주시더라고요. 먼저 불렀던 사람들은 다 패찰이라는 뜻이었음 ! ㅎㅎ 

 

제가 사실 한개 더 눈여겨보고 있던 물건이 있었는데 두개를 하기엔 보증금이 모잘라서 하나를 포기했었거든요.그래서 그건 모의로 해보자 하고 메모지에 써놓고 실제 결과를 봤는데, 내가 들어갔으면 낙찰 받았었더라고요. ㅠㅠ 그걸 들으면서 너무 아깝기도 하고,, 그 상황이 재밌기도 하고..했습니다.

패찰되면 보증금 돌려받아야 할때 내야되는 수취증

첫경험에 낙찰까지 가버리면 좋았겠지만 안되었어도 저에겐 정말 좋은 경험이었어요. 마냥 집에서 공부하다보니까 상상만해서 궁금했던 내용들이 한번해보니까 풀리기도 했거든요. 입찰전에 많은 사람들 때문에 주눅들기도 하면서도 왠지 나도 할 수 있을것 같다라는 자신감이 생기기도 하였고, 여러가지로 많이 보고 느낀 하루였습니다ㅎ 집에서 공부 1시간 하느니 입찰경험을 쌓으라고 수도 없이 들었었는데 드디어 경험을 해보았네요. 정말 답은 실천인 것 같습니다! 

앞으로도 공매 경매 불문하고 제가 입찰 했던 것들에 대해서는 후기를 쓰려고 해요! 지켜봐주시면 감사하겠습니다 :)