부동산 경매 공부 처음 시작하기 ① [부동산 가격에 영향을 미치는 요인 8가지

약 5달 전, 부동산 경매공부를 하기로 마음먹고 바로 밀리의 서재를 결제 후 처음 내가 읽은 책은 '부동산 경매 처음 공부" 였습니다.

 

부동산 처음공부 책이 특히 좋았던 점은, 당연히 모든 용어와 내용이 처음이니까 한번만 들었을 경우엔 기억을 잘 못하기 마련인데, 이 책에서는 잊을만하면 계속적으로 반복해서 내용을 짚어줘서(Q&A등) 뭔가 머리에 읽었던 내용을 정리하거나 반복적으로 읽음으로 머리에 각인 시키는데 도움이 되었습니다! 그 중에서도 오늘은 부동산 가격에 영향을 미치는 요인 8가지를 정리해보고 공유하고 싶었어요.

 

요즘 경매 물건 검색을 엄청 자주하면서 지역에 가격 상승,하락기를 비교하면서 이유를 분석하고 나니 정말 기초가 중요하다는 걸 깨달았거든요. 그러면서 처음 읽은 이 책에서 나온 내용이 다 정확한 내용이었다는걸 다시한번 느끼니 부동산 경매를 처음공부하거나 투자를 처음 해보려고 하는 부린이분들께 기초를 심어드리려고 공유합니다.

 

① 인구와 가구수

 

 

 

 인구 ↑ 부동산 가격 ↑ 

 

모든 상품의 가격은 수요와 공급에 따라 움직인다. 우리나라엔 집 없이 사는 사람이 많을까? 있긴 해도, 5천만 국민 중 찢어지게 가난한 사람들도 다른건 없어도 대부분 집은 가지고 있다. 사람이 많으면 집이 많이 필요하기 때문에 수요가 많이지니까 부동산 가격이 상승한다. 투자를 할 때  지역을 선정 시 사람이 많이 증가하는 곳을 선별해서 투자를 해야한다. (어디가 개발한다는 곳이나 지하철역이 생기거나 한다는 호재가 있는 곳에 인구가 많아진다)

내가 포스팅한 글 중 '부동산지인 활용법'이 있다. 부동산지인 사이트에는 다양한 정보를 얻을 수 있고, 인구 수 또한 볼 수 있다. 이전부터 계속 늘어가는 지역인지 , 반대로 빠지고 있는 지역인지 보면 향후 그 지역의 미래를 알 수 있어 좋다.

 

 

② 소득

 

소득↑  부동산가격 ↑

소득이 높으면 부동산 수요가 늘어나기 때문에 가격이 올라간다. 그렇기 때문에 투자할 때 소득이 높은 일자리가 많은 지역을 선별하면 좋다. sk하이닉스 같은 대기업의 일자리가 옆에 있다면, 그 지역 주변 수요도 뒤따라 많아지게 된다. 그리고 소득수준이 높다보니까 부동산 가격이 자연스럽게 올라간다.

 

 

③ 금리 

 

금리 ↓ 부/동/산/가/격 ↑

금리랑 부.동.산이랑 무슨상관일까? 코로나 때문에 최근 금리를 지금 많이 내렸다. 금리가 낮추는 이유는 "이자가 싸니 대출을 많이 받아라 ~~"라는 뜻이다. 그 대출받은 금액으로 사업을 하던지 투자를 하던지 해서 경제활동을 많이 하라는 독려다. 그렇게 해서 경제활동을 적극적으로 함으로써 경기가 살아나게끔 하는 것이다.
'금리'라는 건 한마디로 '돈의가격'인데, 돈의가격이 낮으니 대출을 많이 받으려고 하기 때문에 부.동.산 수요가 늘어나게 되고 그렇게 되면 부/동/산 가격이 상승할 수 밖에 없다. 지금도 실제로 보면 알 수 있다. 물론 지금은 각종 부동산대책으로 더 부작용이 일어나는 것도 있지만 코로나가 시작되고 그 유동성이 다 주식이나 부동산으로 가면서 가격이 많이 상승했다.

 

 

④ 통화량

통화량 ↑ 부/동/산/가/격 ↑

통화량은 실제로 나라안에서 유통되고 있는 돈의 양이다. 통화량이 늘어난다는 것은 중앙은행에서 지폐인쇄기로 지폐를 막 찍어내서 돈의 양을 늘리는 것이다. 그걸 시중은행(우리,국민,하나,신한)에게 빌려주면 그걸로 투자를하거나, 개인에게 대출을 해준다. 코로나로 경기가 침체되어서 지원금을 막 뿌리는 이유가 그렇다. 돈이 많이 있으면 소비가 늘어나고 투자도 하고 하니까 통화량이 늘려 경기를 살리는 것이다. 통화량이 늘어나면 부.동.산 수요가 많아지고 그렇게 되서 부동산 가격이 상승하는 것이다.

 

 

⑤ 공급량

 

공급량 ↓ 부/동/산/가/격 ↑

아까 말했듯 모든 물건의 가격은 수요와 공급에 따라 정해진다. 코로나때문에 마스크 값이 엄청 비싸진 이유를 생각하면된다. 마스크를 구할수 없고, 조금밖에 없으니 비싸지는 것처럼 부-동-산이 많이 생기게 되면 가격이 떨어지고, 지금 다시 점점 마스크값이 싸지는것처럼 공급이 늘어나면 가격이 떨어진다. 전에 말했던 '부동산지인'이라는 사이트에서 아파트 미래의 공급량까지 확인할 수 있다. 실제로 공부하면서 너무 떨어지고 엄청 가파르게 오르는 시점에서 "왜 이렇게 올랐을까?" "왜 이렇게 떨어졌을까?" 분석해보았을 때 기초자료로 수요와 공급(입주량)을 비교해보면 답이 나온다.

 

⑥ 대출과 세금

대출 규제를 ↑ (강화)  부.동.산.가.격 ↓

다주택자들 때문에 나라에서 몇차례 대출규제를 했다. 제한을 두니 대출이 줄어들게 되고 세금이 늘어나면 당연히 수요가 떨어지니 가격이 낮아진다. 대출과 세금은 부-동-산 시장의 흐름에 따라 규제와 완화를 반복한다. 너무 많은 규제로 인해 가격이 필요 이상으로 떨어지게 되면 다시 규제를 풀어 적정한 값으로 올라갈 수 있도록 할 것이다. 

 

 

⑦ 주가

과거 : 주가 ↓ 부동산가격 ↑
현재 : 주가 ↑ 부동산가격 ↑

 

과거에는 주가가 내려가면 가격이 올라가는 반대현상을 보였는데, 현재는 거의 같다고 보면된다. 주식 값이 오르면 같이 상승한다.

 

⑧ 개발호재 or 개발악재

 

새로운 지하철역이 생긴다거나, 일자리가 대규모로 신설이 된다면 이것이 개발호재가 될수 있고 이런 호재가 있을 시 인근 부동산가격은 상승한다. 반대로 쓰레기 처리시설과 송전탑 전투비행장등 혐오시설이 생길 시 부동산가격은 떨어진다.
이런 호재나 악제는 2030도시개발계획을 검색해보거나, 중개소에 들려 소장님이랑 담소를 나누다보면 알 수 있게 된다. 

결국엔 내가 관심을 가지는 지역에 대해서는 알아보면 답이 나오게 되어있다.

 

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위에 이론으로 말한대로만 움직인다는 아니지만, 지나간 일들을 분석하고 보다보면 정말 다 값이 오르고 내리는데에는 이유가 있었다는 걸 느꼈어요. 이게 부동산 공부의 재미인 것 같아요. 공부를 하다보면 그래도 이 지역이 앞으로 가격이 떨어질지 올라갈지는 예상할 수 있기 때문입니당. 주식은 너무 한치 앞을 못내려다 보겠거든요. ㅠㅠ (전문가님들은 잘 아시겠지만..) 여튼 오늘 글은 여기까지! 오늘도 적게 일하고 많이 버는 하루 되세요 ♡