등기부등본 보는 방법, 이 3가지만 보면 된다. (실제 계약건)

등기부등본 뭔데,  왜 중요할까?

 

우리가 전세로 임대차를 계약할 때, 혹은 매매 계약을 할 때 눈을 크게 뜨고 먼저 봐야 할 것이 바로 등기부등본입니다!  등기부등본에는 집에 모든 히스토리가 담겨 있는 서류이기 때문에 집주인이 누군지, 또 언제 집주인이 이 집을 샀는지, 대출을 얼마를 받고 산건지, 빚이 있는데 갚을 능력이 없는 사람이라 혹시 집에 압류가 걸려있지는 않는지 확인이 다 가능한거죠! 아래 실제 제가 계약한 서류로 등기부등본 보는 방법을 설명드릴게요! 

 

 

전월세 계약할 때 최소 등기부등본 보는 방법만 알아도 내 보증금을 떼일 걱정은 안하셔도 되기 때문에 중요해요. 매매 계약시에도 본인이 떠 안아야 하는 권리가 있는지 확인을 해야하니 등·기·부·등·본은 부동산의 기본 중의 기본!!!

등기부등본은 내가 살고 있는 곳만 볼 수 있는게 아니고 주소와 1,000만 있으면 열람하고 출력까지 할 수 있어요.

 

열람하는 방법은 아래 포스팅 참고해주세용!! ↓↓ 클릭 ↓↓

 

그럼 어떤 항목을 잘 봐야할까?

제가 계약했던 집의 등기부등본입니다. 실제로 출력하면 '등기사항전부증명서'라고 나옵니다!  저는 다가구주택을 전세계약 했는데요. 아래 사진에서 보이는 것 처럼 2장이 나오죠?  

★ 단독주택이나,  다가구(집주인이 한명) 같은 경우 등기부는 '토지 & 건물' 이렇게 1부씩 나오게되고, 

 

★ 아파트나 일반 다세대빌라(여러 호수마다 주인이 다른) 같은 경우는 집합건물이라고 토지+건물 합쳐서 1부만 나오게 됩니다. 

 

 

 

제가 계약한 집은 서류가 엄청 깨끗한 집이었어요.(이런 서류 찾기 너무 힘들었습니다..) 그래서 서류를 뽑으면 딱 1장만 나왔죠. 소유권도 계속해서 바뀌지도 않았고, 집을 담보로 대출을 받지도 않았기 때문이에요. 

 

등기사항에는 크게 표제부,갑구,을구 이렇게 나눠져 있습니다. 각각 사항에서 어떤 것을 확인해야 하는지 알려드리겠습니다.

 

표제부에서는 주택의 소재지, 건물명칭, 호수, 면적까지 전체 확인을 할 수가 있어요.

여기서 보셔야 할 부분은 집 주소와 호수가 내가 알아본 집주소가 맞는지, 그리고 '건축물대장'을 출력해봤을 때 그 건축물대장상 주소와 동일한지, 계약할 때 계약서 상 적혀있는 주소와 동일한지 확인해야합니다. 

여기서 추가적으로 알려드리면 빨간 선으로 그어져 있는 것들은 다 과거에 등록되었다가 현재는 말소된 권리들입니다. 그 뜻은 현재 유효한 것이 아니기 때문에 그냥 무시하고 넘어가면 됩니다. 이게 등기순대로 등록되어 있는거라 제일 보통 제일 마지막으로 보면 되겠죠.

갑구를 보면 소유권에 대한 전반적인 사항이 기록되어 있어요. 

집이 건축되고 처음 주인이 한번도 바뀌지 않았다면 "등기목적: 소유권이전" 이 한번 기재되었을 것이고, 계속 주인이 바뀌었으면 이렇게 빨간줄로 그어지고 마지막에 부분에서 현재 부동산 주인이 누구인지 확인 할 수 있겠죠. 등기부를 볼때 어느부분이던지 빨간줄로 그어져 있는 것은 이미 소멸된 것이기 때문에 신경 안쓰고 안보셔도 됩니다. 

여기서 보셔야 할 부분은 집주인의 이름과 생년월일!  집 계약서를 쓰는 날 부동산중개인, 집주인,나 이렇게 삼자대면으로 만난 후 중개인분들이 서로(집주인,나) 신분증을 확인시켜주고 도장과 싸인을 하게 해줘야 합니다.  집이 많은 집주인들은 부동산 소장님들과 친한경우가 많아서, 도장도 다 가지고 있고 계약시 대신 해주는 경우가 있는데, 내 계약할 때는 그래도 꼭 같이 보고 하자고 말씀드려야 해요.  

그리고, 중요한 건 [가등기,가처분,예고등기,가압류,압류,경매개시결정] 항목이 있는지 확인하는 겁니다. 이런 항목이 기재되어 있다면, 조심해야 되는 집이기 때문에 조용히 다른 곳 알아보시는게 .. 좋습니다...ㅋㅋㅋㅋ..

쉽게 말하면 이런 항목들은 거의 집주인이 금융기관이나 개인에게 돈을 빌리고 나서 이자나 원금을 값지 않아서  채권자가 부동산을 묶어놓은거나 마찬거지거든요.  당연히 [경매개시결정]이라고 나와있으면 채권자가 부동산을 팔아서라도 내가 돈을 받을거다 하고 경매를 넘긴것이기 때문에 이게 적혀있으면 무조건 피해야겠죠. 

tmi : 예전에 뉴스에서 본 사례로는 중개소에서 보증금액을 사기쳐서 원래 금액보다 높게 부른 후 계약하고  남는 돈을 자기가 가져가는 등 이런 사건이 있더라고요.

을구에는 갑구에 기재 안되는 소유권 이외에 권리가 기록되어 있어요. 보통 저당권과 근저당권 전세권 이런식으로 표시가 되어있습니다.

근저당 ? 저당 ? 채권최고액 ?  이란말은 세세하게 뜯어보면 좀 세가지 조금씩 다를 수 있지만 모두 "융자"입니다. "빚"이라는 거죠.  집을 살때 집을 담보로 돈을 빌렸거나, 빌린 돈을 갚지 못할 경우 이 집은 경매로 넘어가게 됩니다.

여기서 우리가 봐야할 부분은 "공시지가 대비 융자률 "!!  그 집의 가격(시세x) 대비 해서 대출이 얼마나 들어가 있는지 확인하는겁니다. 이유는 최악의 경우 내가 살고 있는 집이 만약 경매로 넘어가게 되면 돈을 돌려받을 수 있는지 없는지 결정되는거에요. 사실 내가 전입하는 시점에 아예 빚이 없고 을구란이 깨끗한 서류가 가장 좋긴합니다. 그런 곳에서는 전세금을 떼일 걱정이 없으니 계약하면 되는데, 문제는 특히 서울에서는 융자금이 없는 곳 찾기가 쉽지 않아요..  

만약 융자금액이 있다? 하면 내가 전세금을 주고 들어가기에 뜯길 위험이 있는지 아닌지는 스스로 판단해 볼 수 있어야 해요. 중개사 한테 물어보면 "세상에 이정도 융자금 없는 집주인이 찾아보세요, 없어요" 이런반응입니다. 이 말 듣고 그렇구나 넘어가지 말고 스스로!! 확인해보자고요!!! 

 

[ 융자금이 있는 집에 전세계약 시 위험한 집인지 아닌지 확인해보는 법]

그 집의 "공시지가"를 확인해보는 거에요. 공시지가 확인하는 방법은 제가 이전 포스팅에 설명드렸으니 3분만에 찾아보실 수 있습니다. 

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓클릭↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

융자금액과 공시지가를 비교해보고 융자금액이 공시가격의  70%를 넘는다면 위험하다고 판단하면 됩니다.
만약 공시가격이 3억인 집에서 근저당이 2억2천이 잡혀 있다면 70%가 넘는 것이니 이런 집의 경우 위험하다고 볼 수 있어요.

★ 여기서 공시지가가 아니라 "시세" 의 70%라고 알고 계신분들도 많으실겁니다. 시세는 부동산 시장에 따라 계속 달라지는 것이기 때문에 현재 시세로 보지마시고, 공시지가로 보는게 더 보수적으로 보는 방법입니다.  
(참고로, 공시지가는 시세의 70~80%정도 됩니다.) 

 

★ 다가구주택일경우, 나보다 먼저 전입하여 살고 있는 임차인들의 선순위 보증금이 얼마인지 확인해보세요. 이것도 경매로 넘어갔을 때, 집주인이 금융기간에서 빌린돈이 없다고 해도 선순위로 전입되어 있는 임차인이 있을 경우 그 분들의 보증금을 다 나눠주고 나한테 순서가 돌아오면, 그 금액을 다 못받을 수도 있기 때문입니다.

 

 

저는 제1금융권에서 전세자금대출을 받았는데요, 최대금액을 받기 위해서는 은행도 바보가 아니기 때문에 이런것들을 다 확인을 합니다. 확인 후 빌려줘도 손해는 없겠다 판단되는 경우에만 빌려줘요. 특히 다가구주택이었기 때문에 선순위 임차인 확인을 위해 "전세계약 현황 확인서"를 확인받습니다. 근데 문제는 집주인이 본인 개인정보라고 해서 세입자들로 부터 얼마를 받고 있는지 밝히지 않으려고 해요. 그래서 저도 그거 받느라 중개인하고 제가 너무 애먹었답니다.. 

 

근데, 오늘 기준으로 뉴스기사를 보다가 앞으로 임대사업자는 예비임차인에게 선순위보증금에 대한 정보를 제공해야 한다는 의무가 생겼다고 해요. 등기부등본에 누가봐도 알기 쉽게 다 표기를 하는 것이죠. 

 

★ 플러스 tip

등기부등본은 집 계약할 때 총 3번은 봐야해요. 이유를 간단하게 설명해드릴게요.

1. 계약 하기 전  

2. 계약서 쓰면서, 중도금 냈을 때

내가 계약하기로 결정하고 등기부를 떼었을 때는 집에 근저당(융자)가 잡힌게 없었는데, 그 몇일 후 집주인이 은행에 돈을 빌려 근저당이 잡혀있을 수가 있어요! 이렇게 되면 내 보증금은 후순위로 밀려나게 됩니다. (나중에 경매당하면 내 보증금 찾기 힘들어질 수 있다는 거에요)

3. 전입한날 (잔금납부 했을 때)

임차인의 대항력은 전입신고를 한 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 대항력이란 이 집이 경매를 당하더라도 계속 살 수 있거나 보증금 전체를 돌려받을 수 있는 권리거든요. 근데 이게 전입신고 한 날 집에 근저당이 설정되면 내 대항력은 다음날인데 근저당이 날짜가 하루더 빠르기 때문에 이것도 낭패 당할 수 있답니다.

 

부동산을 계약 전에는 너무 떨리고 내가 등기부등본을 잘 본건가 아닌가 걱정되기도 합니다. 그게 당연한 것이기도 하고요! 혹시나 **집 전세계약을 하는데, 등기부등본을 처음보는거라 맞게 본건지 위험한 부분은 없는지 걱정이 되신다면 아래 댓글을 남겨주세요. 최대한 빠르게 답변 드리겠습니다 ! 완전 처음 집 계약을 했을 때 모든게 무섭기도 하고 부동산을 잘 아는 지인도 없어서 혼자서 불안했던 그 마음을 잘 알기 때문에 조금이나마 제 글을 읽어주시는 분에게는 도움이 되고 싶은 마음입니다. 돈은 많이 버는 것도 중요하지만 안 세어나가게 꼭 잡고 있는것 또한 중요하니까요. 그럼 오늘도 적게 일하고 돈 많이 버는 하루 되세요~~!

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경매 공부를 시작하면서 권리분석을 많이 보다보니까 이제는 등기부등본 보는 방법이나, 어떤게 어떤건지 자연스럽게 다 알게 되었어요. 경매공부 하면서 많이 느끼지만, 경매 뿐만이 아니라, 내가 살아가는데 필요한 지식들을 배우고 경험할 수 있어서 좋고 이 방법으로 내 돈을 불리는 것 뿐만 아닌 돈을 지킬 수 있는 힘이 생겨 "아는 것이 힘이다" 라는 말이 많이 와닿는 요즘입니다. :) 

 

이 글을 찾아보시면서 들어오신 분, 내 돈을 지키기 위해 검색하면서 공부하는 것 자체가 부자가 될 수 있는 첫 걸음입니다 ~!  글을 보는 모든 분들 일 적게하고 돈 많이 버세요 ♡♡