[경매할 때 꼭 알아야 하는 경매 용어 정리] -왕초보편

어떤걸 처음 시작하고 공부할때 항상 어렵다고 느끼는 이유는 바로 이 용어때문인 것 같다. 용어가 낯설면 괜히 어렵다고 느껴져서 하기 싫어지니깐..하지만 꾹 참고 몇번 반복하고 보고 읽고 하다보면 익숙해질 수 밖에 없다.
내가 지금 다니고 있는 회사에서 작년 7월에 입사해 내가 전혀 모르는 내용을 처음 접하고 배웠다.

첫 한달간 너무 고통스러웠다. 무슨 말인지 전혀 모르겠고, 어려워서 내가 저 사수처럼 할 수 있을까? 못할것 같아 하기싫었다. 근데 뭐 어째, 회사를 다녀야 하기 때문에 배웠다. 현재, 입사한지 1년도 안되었는데 내가 하고있는 일에 모르는 일과 용어들이 거의 없다.
이처럼 누구에게나 이런 '처음'은 있으니까 이 단계를 거쳐야 중 전문가로 갈 수 있으니 난 이 공부를 즐겁게 받아들이기로 했다.

이 용어만 제대로 알아도 경매의 반 정도는 안다는 것을 선별하여 책에 정리하여 주셨다. 그 내용을 내 방법대로 내가 이해한대로 쉽게 써볼거다.

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1. 강제경매 vs 임의경매

경매라는 자체가 채무자(돈을 빌린사람)가 채권자(돈을 빌려준사람) 게 약속한 시간안에 돈을 갚지 못할 경우 채권자가 채무자 소유 부동산을 경매에 넘겨 팔게끔해서 그 돈을 돌려 받는거다.

 

『 A씨가 돈이 필요해서 ○○은행에서 부동산을 담보로 2억을 빌렸다. 그럼 은행은 A씨 부동산 등기부등본에 '*근저당권'이라는 걸 설정해서 빚이 얼만큼 있다는걸 기재하게 된다. 나중에 A씨가 약속된 시간에 돈을 안갚는다면 은행은 A씨가 담보 잡았던 부동산을 경매를 신청할 수 있다. 』 → 이렇게 담보권을 가지고 있는 채권자가 경매를 신청하는 것을 '임의경매'라고 한다.

 

『 하지만, 친구사이나 다른 지인관계 에서 큰 돈을 빌려준 뒤 갚지 않게 될 경우에도 경매신청을 할 수도 있다.』→ 이것이 '강제경매'인데 , 이것 또한 법적절차를 따라 진행해야 하기 때문에 '대여금반환청구소송'을 법원에 해서 이겨야만 경매신청이 가능하다.

 

 

* 근저당권

 

돈을 빌려줄때 차용증 대신 돈을 빌려간 사람의 부동산을 담보로 잡고 그 부동산의 등기부에 '빌려간 돈 + 이자를 약속한 날짜까지 돈을 갚지 않으면 이 부동산은 돈을 빌려준 사람 마음대로 처분할 수 있다' 는 의미를 설정하는 것이 근저당권이다. 근저당권을 설정해놓고 돈을 갚지 않는다면 대여금반환청구소송 없이도 담보로 잡은 부동산을 팔아달라는 경매 신청을 할 수 있다.

 

 

2. 경매 vs 공매

 

경매는 법원에서 하지만 공매는 한국자산관리공사에서 한다. 그리고, 경매는 근저당권이나 소송을 하여 신청하여 진행하고 공매는 세금을 내지 않은 사람(체납자)의 자산을(부동산) 강제로 매각하는 것이다.

 

 

3. 낙찰  vs 유찰 vs 패찰

경매는 누구나 공평하게 입찰에 참여할 수 있다.

 

▶ 낙찰 : 경매 입찰에서 가장 최고가를 쓴 사람이 1등. 그사람이 '낙찰자'
ex ) 오늘 입찰하러 가는 아파트 낙찰 됬으면 좋겠다..

▶ 유찰 : 입찰한사람이 한명도 없다는것
ex) 이 빌라가 3번이상 유찰되서 직접 가봤더니 왜 그랫는지 알겠더라.

▶ 패찰 : 낙찰 받지 못한것
ex) 나 오늘 아파트는 꼭 낙찰되고 싶었는데, 패찰됐어..ㅠㅠ

 

 

4. 공동입찰

 

하나의 경매 물건에 2인이상 공동으로 입찰하는것을 말한다. 아파트하나를 놓고 부부 두명에서 1/2 지분으로 입찰하는 경우도 있고, 친구끼리 공동입찰하는 경우도 있다.

 

 

5. 재매각 vs 신매각

 

낙찰자가 나중에 잔금납부를 하지않아서 다시 경매를 실시하는 경우는 재매각이라고 하고, 유찰이 된 후 가격을 저감해서 다시 경매를 실시하는 경우 신매각이라고 한다.

 

 

6. 집행관

 

경매의 매각 절차를 진행하는 사람이다. 또한 나중에 인도명령 때 강제집행을 하는 사람이기도 한다. 입찰법정에 가면 맨 앞 가운데 앉아 경매를 주도하는 사람이다.

 

 

 

 

7. 농지취득자격증명원 (농취증)

 

 

농지를 사려고 할때는 '농지취득자격증명원'을 발급받아서 매각결정기일까지 경매법원에 제출해야한다. 일반 법인은 농지를 매수, 낙찰받을 수 없고 개인, 영농조합, 영농법인 만 낙찰받을 수 있다. 

 

 

 

8. 대지권 미등기 (대지권 없음)

 

아파트나 빌라, 오피스텔 등 집합건물은 건물이 다 지어지면 집합건물등기부가 작성된다. 근데 어떤 사정이 있어서 대지권(땅에 대해 가지고 있는권리)이 이 집합건물등기부에 기재되지 못한것을 말한다. 이런경우 입찰을 할 때 주의해서 봐야한다. '대지권 없음' 이라고 나오는경우 엄청 싸게 경매에 나와서 혹할수는 있는데, 나중에 대지권을 가진 사람에게 자신의 건물을 팔아야할 수도 있어서 피하는것이 좋다.
'대지권미등기'나 '대지권없음'은 건물의 등기부등본만 봐서는 판단하기 어렵고, 반드시 감정평가서를 봐야한다.

*감정평가서에서 대지지분에 대한 평가금액이 같이 적혀있을 경우에 낙찰을 하게되면 대지권을 같이 취득하는것이기 때문에 이 경우엔 참여해도된다.

 

 

 

9. 말소기준권리

: 부동산의 등기부를 확인해보면 설정된 여러 권리중에서 자신 앞에 있는 권리는 살리고, 자신 뒤에 있는 권리는 소멸시키는 권리를 '말소기준권리'라고한다. 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정기입등기, 전세권이 여기에 속하는데, 이 중 가장먼저 기입된것이 말소기준권리가 된다.

 

예를들어,
2000년도 가압류,
2001년 압류
2002년 근저당권
2003년 저당권 설정일때,

가장 먼저 기입된 2000년 가압류가 말소기준권리가 되어 이후에 설정된 권리는 소멸된다. = 소제주의

별개로 법정지상권, 유치권 등은 낙찰에 의하여 모든 하자가 소멸되지 않고, 매수인이 떠안고 가야될 수 있다 = 인수주의

 

 

▶ 가압류 :

돈을 빌려줬는데 받지못한 채권자 A씨는 돈을 빌린 B씨의 공장을 경매로 팔아 돈을 받으려고 한다. 대여금반환청구소송에서 이겨야 경매를 신청할 수 있었고, 그 기간이 5~6개월 정도 걸린다. 그래서 A씨는 B씨가 공장을 팔지 못하도록 잠시 묶어둔다. 이것을 '가압류'라고 한다.

 

▶ 압류 : 이후 소송에 이긴 A씨는 법원에 경매신청을 하였고 경매개시결정을 내리게 되면 그때부터 B씨의 공장은 압류가 되었다고 표현한다. 즉, 공장을 팔수있는 권리가 법원으로 넘어갔다는 의미이다.

 

 

10. 배당요구종기일

 

경매절차에서 배당을 요구해야 배당을 받는 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 마지막 날을 말한다. 임차인들은 꼭 배당요구를 해야만 한다. 

 

 

11. 사건번호 , 물건번호

채권자가 경매 신청을할 때 법원에서 붙이는 번호다. 예를들어 2020타경 9920호 이런식으로 붙여진다.

물건번호는 물건마다 개별적으로 붙이는 번호다. (1),(2),(3) 이렇게 붙여진다.
입찰표를 쓸 때는 꼭 사건번호와 물건번호를 기재해야한다.

 

 

12. 입찰보증금 

 

경매에 내가 참여해서 입찰할 때 참가자들이 일종의 계약금으로 납부하는 금액이다. 일반적으로 최저매각가격의 10%이라고, 재매각 되면 보증금은 20%등으로 할증되기도 한다. 최저매각가격이 4억인 아파트를 입찰하려면 4,000만원의 보증금이 필요하다.

 

 

13. 잉여주의

 

경매는 몇번까지 유찰이 될까? 경매를 신청한 채권자에게 돈이 1원이라도 배당되어야만 경매 절차가 유효하게 진행되고 한푼도 받지 못한다면 경매는 취소된다.

 

 

14. 차순위매수신고

입찰 때 가장 높은 금액을 써서 낙찰된 사람은 최고가매수인 이라고 한다. 만약 낙찰된 사람이 잔금을 납부하지 않는 경우에 2위 사람에게 잔금납부를 하게 하는데, 그 2위인 사람을 차순위매수신고인이라고 한다. 근데, 2위라고 아무나 차순위가 될 수는 없다.
(낙찰가-입찰보증금) 초과 한 자만 차순위매수신고를 할 수 있다.

예를들어 최저매각가격이 2억이고, 낙찰가가 3억이라면 3억-2,000만원 =2억 8,000만원 초과를 쓴 자만 해당이라는 말이다.

 

 

15. 감정평가서  16. 현황조사보고서

 

채권자가 경매를 신청하고 , 법원에서 매각결정을 하게 되면 감정평가사가 경매물건에 대해서 집의 상태와 가치를 따져보는 조사 & 평가를 하게 된다.

세입자가 있는지, 있으면 보증금 월세 얼마인지, 전입신고 확정일자를 받았는지 등등 현황조사를 하고,
물건의 위치, 주위환경, 교통상황을 고려해서 감정가액을 정하는 감정평가를 한다. (이후 감정가액을 토대로 법원은 경매물건을 이 가격 이상으로만 팔겠다는 최저매각가격을 정함)

이렇게 조사한 내용을 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서로 각각 작성되어 누구든지 볼 수 있도록 경매 시작 1주일 전까지 법원에 비치해 놓는다.

 

 

17. 매각물건명세서

 

권리분석을 할 때 가장 중요한 서류 중 하나인데. 최종적으로 검수할 자료이다. 쉽게 말하면 경매 물건에 대해 상품 설명서라고 할 수 있는데, 매각기일 7일전에 ①대법원경매정보 사이트에서, ② 법원 오프라인에서 확인이 가능하다.

 

 

18. 명도

 

낙찰을 받아 잔금만 납부하면 그 날로부터 소유권을 취득하는 것인데,  법적으로는 집주인이더라도 그 집에 지금 살고 있느 사람이 집을 비워주지 않으면 실제 소유권을 행사할 수 없다. 그래서 지금 살고 있는 세입자나 이전 소유자 또는 채무자가 경매로 산 사람에게 집을 넘겨주고 집에서 나가는 것을 인도 또는 명도라고 한다.

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처음 봤을 때는 진짜 외국어 처음보는 마냥 이해하기가 힘들었는데, 굳이 외우려고 하지 않아도 책을 많이 보면 볼수록 이해가 가고, 반복되면 될수록 눈에 익어 읽기 편해진다. 이 용어말고도 더 많은 용어가 많지만 일단은 이렇게만 정리하고 경매 절차를 정리하면서 생소한 용어들은 찾아보면서 공부하는게 효율적인 공부 방법인듯..!!

 

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