부동산지인 활용법 ① 지역분석 -초보편

 

오늘 투자할 때 가장 기본으로 보고 있는 사이트 부동산지인 활용법에 대해서 포스팅 하려고 합니다!

부동산 공부를 하시는 분들은 모를 수 없는 사이트겠죠? 빅데이터 기반에 아파트 정보, 지역정보, 지도로 현재 부동산 시장까지 확인해볼 수 있는 아주 꿀이 철철 넘치는 사이트입니다 . 근데 막상 들어가서 처음 보려고 하면 뭐부터 보는 게 맞는건지 또 차트는 어떻게 해석하면 되는지 어렵고 어떤게 중요한건지 찾기에 시간이 좀 필요하더라고요!

그래서 저도 몇주정도 혼자 공부하고 나름 분석을 해보다가 저처럼 처음 보게 될 분들을 위해 사이트 부동산지인 활용법에 대해서 공유합니다

 

 

 

1. 부동산 지인 홈페이지 회원가입

모든 메뉴와 자료들은 로그인이 된 상태에서만 조회를 할 수 있기 때문에 꼭 회원가입 후 로그인을 하셔야 합니다.

 

 

2. 지역분석

먼저 부동산지인 홈페이지를 열게 되면 제일 처음 볼 수 있는 탭은 지역분석,아파트분석,빅데이터지도,경제지도,지인 빅데이터, 수요/입주, 커뮤니티 입니다. 부동산지인 활용법 중 가장 꿀같고 강같은 건 바로 지.역.분.석!!

 

본인이 관심있는 지역을 먼저 선택해줍니다. (저는 설명을 위해 인천광역시로 골라봤습니다) 그럼 오른편에 인천의 '구'가 쭈르륵 나와요. 이 정렬순서는 "매매시장강도"가 높은 순입니다 !!

현재 오늘 기준으로 인천은 "중구"가 가장 강도가 높다고 보시면 되겠네요! 다음은 동구이구요. 중구(117)이라고 나와있는 괄호안에 숫자는 아파트 단지수를 나타냅니다. 중구는 117개의 아파트 단지가 있다는 걸 알 수 있습니다. 위로 가는 빨간 화살표는 강도가 좋아지는 것이고 아래로 가는 잿빛 화살표는 강도가 안좋아지는 것입니다.  
 

지역을 분석할 때는 여러가지 지표를 가지고 판단을 할 수 있지만 부동산지인에서는 딱 4가지로 나눠놓았습니다.  

(① 시장강도/시세 ② 거래량 ③ 수요/입주 ④미분양)

 

① 시장강도 / 시세

 

차트를 처음 보게 되면 뭐가 뭔지 보고 싶지 않게 생겼죠... 너무 복잡한 느낌적인 느낌.. 무시하고 지나쳐버리고 싶은 기분적인 기분.. 제가 그랬습니다.. 보고 하나하나 뜯어볼 생각안하고 쓰루해버렸었어요..근데 알고보니 이게 제일 액기스..

자주 보는 습관을 들이는 것도 지역을 이해하고 알아가는데 많이 도움이 되는 것 같아요 :)

그 지역의 평당 전세가 / 매매가 가격이 얼마나 되는지 이제는 클릭 한번으로 다 알 수 있는 시대에 살아요 여러분! 
밑에 범례에 매매(시장강도) 전세(시장강도) 매매가 전세가 이렇게 있는데 한번에 다 나와있는거는 보기가 힘드니까 하나씩 눌러보는거에요. 글자를 클릭하면 보였다가 안보였다가 할 수 있습니다!! 눌러보세요! 하나씩 보면 훨씬 보기 편해요. 마우스를 선에 올려놓으면 평당 매매가와 전세가를 알 수 있어요. 이렇게 되어있으니 가격이 꾸준히 상승하고 있는지 하락하고 있는지도 알 수 있습니다. 
근데 또 가격만 본다면 이미 진행된 일을 가지고  "올랐구나,,떨어졌구나,," 하는 건 무의미 하죠. 모르는 지역을 투자할 때는 지금 그 지역 시장이 핫한지 죽었는지 봐야 하겠죠. 

시장강도만 켜서 보면 기준이 0 - 100 이렇게 되어 있는데 0을 기준으로 하고 0을 돌파하면 상승한다고 보면 되고 100을 돌파한다면 그 시장은 '대세상승장'이라고 합니다. 그렇다면 지금 인천은 "대세상승장"이라고 말할 수 있겠습니다.

② 거래량

이거 까지 켜면 월평균 거래량 & 매매 거래량 을 볼 수가 있습니다. 여기서 보면 3월 , 10월이 항상 평균 거래량이 높고 그 평균에 비해 지금 거래가 많이 되고 있는지 아닌지 볼 수가 있어요. 이것 또한 하나씩 off 해놓고 보고 싶은 것만 클릭해서 보는게 덜 복잡합니다. 표에서 보면 최근이 특히 많이 거래가 되었다는 걸 확인할 수 있습니다.

③ 수요/입주 & 미분양

 

 

빨간선이 수요량이고 년도별로 입주량이 얼마나되는지, 몇월에 입주량이 얼마나되는지 확인까지 가능합니다. (공급량이 엄청 많은년도엔 인천중에서도 어느"구"에 공급이 많이 되는지를 알아보아야 합니다.) 아파트는 대부분 새로 만들고 입주까지 3년정도가 걸리기 때문에 현재시점부터 3년 후까지는 공급량이 나와있는 겁니다.

인천의 인구수에 맞춰 매년 거의 정해져있는 수요가 있는데 그것보다 공급되는 양이 많으면 당연히 가겨이 떨어지고, 수요는 많은데 공급이 없으면 가격이 오르게 됩니다.

 

 

그리고, 그 지역에 입주물량이 부족하다고 해도 미분양이 많이 쌓여있으면 가격이 상승하기는 쉽지가 않습니다. 이걸 확인할 수 있는 데이터입니다.
[준공 후 미분양 : 신축이 다 되고 승인이 되었는데 아직도 미분양이 되었다는 뜻이니까 아주 좋지 않은거죠.

 

위표는 월단위로 데이터가 나와있는데, 좀 더 세부적으로 확인을 하고 싶다고 하면 스크롤을 내려 다음 화면을 참고하시면 됩니다. 부동산지인은 시세를 1일,11일,21일 한달에 세번 나옵니다. 10일마다 시장강도가 어떻게 변하고 있는지 확인해보면 될 것 같네요. 여기서 전세율은 69%라는 것도 확인이 됩니다. 

 

4. 4분면 현황 파악하기

20년 6월기준 데이터임!!

4분면을 보는 방법을 알려드릴게요. 일단 가로는 매매 세로는 전세입니다. 그러니까 가로로는 오른쪽이면 오른쪽일수록 매매가가 높은 지역이고, 세로로는 위로 가면 갈수록 전세가가 높은지역입니다. 

그 뜻은 매매 강도 평균 선보다 오른쪽으로 있기도 하면서 전세강도 평균보다 위에 있는 지역은 인기지역이라고 할 수 있습니다. (전↑매↑)  7월 기준으로 보면 연수구, 남동구 서구, 중구 이렇게가 인기지역에 해당하고, 

반면에 전세강도가 평균보다 낮은데 매매 강도가 높은 부평구에 경우는 고평가 된 지역이라고 할 수 있습니다. 반대로 전세강도가 높은데 매매강도가 낮은지역은 저평가지역이라고 할수 있고, 둘다 낮은곳은 그닥 비인기지역이라고 할 수 있습니다.

시장강도:  빨간색은 전달과 비교했을 때 가격이 상승했다라는 뜻이고, 파란색은 반대로 가격이 하락했다는 뜻입니다. 
(반반일 때 왼쪽은 매매 오른쪽은 전세)

가격 : 그 지역의 평당 가격이 가장 높은 지역들을 제일 우측으로 표기되고 그 다음으로 정렬된다. 
(연수구 > 부평구 > 남동구 > 서구 > 중구 > 계양구 > 미추홀구 > 동구)  

여기까지 아주 기본적인 부동산지인 활용법이지만, 처음 사용시 뭘 봐야할지 모를때 그래도 이것만은 봐야지 지역분석했다는 말을 할수 있는것만 설명드렸습니다.