중학생도 이해할 [저당 & 근저당 & 채권최고액] 한번에 끝내기

안녕하세요, 오늘도 돌아왔습니다 .요즘 아주 열심히 포스팅 중이에요. 부동산 공부하랴, 포스팅하랴 아주 바쁜 일상입니다~ 공부만 해도 사실 지치고 힘들 때가 많은데,  "기록의 중요성" 을 알고 난 후로는 다 포기하고 아무것도 안하고 싶을 때에도 스스로 뺨치면서 다시 일어납니다

 

오늘은 저.당 & 근.저.당 & 채.권.최.고.액 의 뜻과 차이점에 대해서 초등학생도 알아들을 만큼 아주 쉬우면서 자세하게 알려드릴게요. 이전 포스팅에서 전세계약 전 위험 할 수 있는 부동산의 등기부등본 보는 법을 알려드렸는데, 거기서 언급하긴 했지만 자세한 설명이 없어 이해를 못하셨을 수도 있어 따로 글을 올립니다. 알면 알수록 재밌거든요

 

 

저당 vs 근저당 vs 채권최고액의 뜻

일단 세개를 다 싸잡아서 쉽게 한 단어로 설명하면 쉽게 말하면 "빚" 입니다. 채무입니다. 더 자세하게 설명하기 위해 집주인과 은행을 등장인물로 두겠습니다

 

 

1. 저당 

집주인이 돈을 빌릴 일이 있어 은행에서 "본인 집을 담보"로 돈을 빌린거에요. 만약, 1억을 빌렸다 ? 그러면 부동산을 담보로 빌린 이 1억을 부동산 등기부등본에 기재를 합니다. "저·당·권·설·정 100,000,000원" 이라고 해서요. 일정금액을 설정해놓고 갚으면 소멸하게 되는것입니다.
이때, 빌린 돈을 돌려받지 못할 경우엔 이 물건에서 경매 신청을 넣어 일반 채권자들 보다 우선적으로 돈을 돌려받을 수 있게 됩니다.
근데, 이 금액을 집주인이 변제를 다 하고 나면 채권이 소멸되지만, 혹시나 일부만 갚게 되면 저당권을 재설정 해야되는 불편함이 있어요. 1억을 빌리고 3천만원을 갚게 되면 등기부에 다시 등재를 해야하고, 또 일부 1천만원 변제를 하면 또 이전꺼 소멸시키고 재설정을 해야합니다. 그렇게 되면, 할 때마다 등기 올리는 비용과 시간이 드니 대부분 이 저당보다는 근저당을 설정하는 것이 대부분입니당.

 

 

 

 

 

2. 근저당

위에서 말했듯 집주인이 1억을 빌리고 3천을 갚았어요. 그럼 7천만원의 빚이 남아있잖아요. 그럼 등기부등본에 저당 100,000,000원 이렇게 빨간 줄로 긋고 또 밑에 "저당 70,000,000원" 이렇게 설정을 바꿔줘야 해요. 이런 불편함 때문에 대부분 근.저.당 설정을 합니다. 근.저.당.권은 일부 돈을 갚아서 상환을 하더라도 등기부에서 소멸을 시켜버리지 않는 이상 사라지지 않아요. 왜 그러냐? 는 아래 설명하겠습니다

 

이것도 똑같이 "집주인의 부동산 담보"로 은행에서 대출해주는 것이에요. 그럼 그 금융기관(은행)에서는 그 부동산이 가치가 얼마나 있지 감정평가를 파악하고 그 감정가의 70~80%까지 돈을 빌려주게 됩니다. 만약, 이 담보물건이 경매에 넘어갔을 때 안떼이고 은행에서 받을 수 있는 돈까지만 빌려주기 때문이에요 이때, 등기부에 "근.저.당 설정"을 하고 "채.권.최.고.액" 이라는 걸 설정합니다.

 

 

 

 

 

 

3. 채권최고액

"채권최고액 156,000,0000원"이라고 등기부등본에 적혀있다고 이 집주인은 실제로 이 금액을 빌린게 아닙니다. 실제 빌린 금액은 130,000,000(1억 3천)만원이지만 등기부등본에는 원금의 120%까지 설정해놓기 때문에 그렇습니다. (제 1금융권은 120%, 제2금융권은 130%)
그렇게 하는 이유는, 딱 원금만 설정해 놓으면 돈을 약속된 날에 안갚아 최악의 상황에서 경매가 진행되었을 때, 그 기간동안 늘어나는 이자와 비용에 대한 손해가 생기기 때문에 손해를 줄이기 위해 미리 좀 많이 설정해 놓는겁니다! 은행은 채무자가 빚을 갚지 못할 경우에는 경매를 통해서 채권 최고액까지 받을 수 있습니다. 
아까 말한 것처럼 완전 소멸시키기 전까지는 채.권.최.고.액 한도 내에서 집주인이 돈을 일부 갚았다가 다시 또 추가 대출했다가 하는게 가능하고, 따로 등기부에 재설정을 안해도 됩니다.

 

Q. 그럼 아래 등기부등본을 보면 집주인이 집을 담보로 얼마를 빌렸을까요?  (국민은행에서 빌렸다고 가정) 

 

A. 제1금융권에서 빌렸으니, 채권최고액은 원금에 120%까지 설정해놨을것이다. 8,400으로 설정되어 있으니 실제로 집주인은 7,000만원을 빌렸다. 

+ 추가로 순위번호1에 나와있는 근저당은 이미 다 상환했기 때문에 말소되어 빨간줄로 그어져 있다. 현재 유효한 사항이 아니다. 참고로 , 이때도 빌렸던 금액은 4천 5백정도로 추정된다. 

 

이렇게 등기부를 조금만 볼 줄알아도, 집주인이 실제 어디서 언제 얼마를 빌렸는지, 집을 매매했을 때 대출을 했다면, 그 당시의 집의 시세 70~80%를 빌려줬으니, 그때의 시세를 알수도 있어요. 집 전세 계약시에는 중요하지 않지만, 매매를 할때나 경매로 잡을 때는 이게 의외로 도움이 많이 됩니다.