임차권등기(명령) 뭘까? 등기부등본에서 발견 한다면??(feat.경매공부)

안녕하세요, 오늘도 돌아왔습니다 :) 

몇일전에 등기부등본 보는 방법, 이 3가지만 보면 된다 ! 알려드렸어요. 근데 오늘 아침 제가 공매 물건 검색을 하다가 서등기부등본을 보는데 "임.차.권.등.기.명.령"이 설정되어 있는게 자주 보이더라고요. 그래서 이 내용도 추가해야겠다 싶어서 달려왔습니다. 공매에서는 경매와는 다르게 유료사이트에서 권리분석이나 정보들이 상세하게 나와있지 않다보니, 더 조심해야 하고 모르는건 넘기지 말고 알아보고 물어보고 확인하는 습관을 가져야 합니다

 

사실 경매가 아닌 일반 매매계약을 했을 때나, 전세계약 전 등기부확인 시 "임·차·권·등·기"가 되어있으면 그 집은 묻지도 따지지도 말고 패스해야 됩니다. 이 뜻이 뭔지, 왜 위험한 것인지 자세하면서 아주 쉽게 설명드리겠습니다

 

임차권등기명령 이해하기

1. 전세계약시 '임·차·권·등·기'란?

먼저 "임차권"이라는 뜻은 임대차 계약을 하고 나서 임차인이 목적물 사용 할 수 있는 권리입니다. 이 정도는 예상하셨죠? 임대차 계약에 의해서 임차인에게 주어지는 권리이다 보니 집주인(임대인) 이외에 제 3자에 대하여 이 대항하지 못합니다. 대항이라는 것은 혹시나 집주인이 계약기간이 끝났는데, 내 보증금을 돌려주지 않았다?근데 내 보증금을 돌려주지 않은채 잠적하거나 집을 팔아버리거나 경매에 넘어가거나 해버리면 다시 내 돈을 돌려받을 방법이 없는거에요. 제 3자에게 내 돈을 돌려달라고 하지 못하니까 경매로 낙찰받은 낙찰자나 매매로 매수했던 사람도 쫓아내면 그만이었죠

 

 

예전에는 이렇게 이런상황에서는 당할 수 밖에없이 임대차보호가 되지 않았고, 억울한 일이 많이지고 문제가 되었습니다. 하지만!!! 지금은 이런 문제들 때문에 주택임대차보호 특별법이라고 생겨난것입니다.

임차권을 부동산 등기부등본에 등기를 하면 그때부터는 제3자(매수인·저당권자 등)에 대해서도 효력을 주는 대항력을 인정하기로요! 그래서 생겨난게 "임·차·권·등·기"입니다.

 

 

집주인에게 대항력이 있는 임차인이더라도 보증금을 끝까지 안받고 다른 곳으로 이사를 가게되면 가지고 있는 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 한마디로 이사가버리면 이제 달란소리도 못하는거죠.
근데 각자에게도 다 사정이 있잖아요, 청약에 당첨되서 나간다거나 더이상 살고싶지 않다거나 해서 이사를 나가려고 할 때 임차권등기를 하고 나가면 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있기 때문에 전출을 해도 됩니다!
그리고 추후 그 집을 사는 새로운 집주인이 내 보증금을 대신 물어주게 되죠.

 

예전에는 "전세권"을 설정해야지만, 내 보증금을 지킬 수 있는 안전한 수단이었어요. 하지만 이 전세권 또한 집주인의 동의를 얻어야 하기 때문에 집주인이 거절하고 다른 세입자를 받겠다는 갑질(?)을 하면 그냥 강제로 믿고 들어가는거였죠..근데 이제는 주택임대차보호법에서 보호를 하고 있어서 전입신고, 확정일자만 잘 받고 내 전입일 이전에 집주인이 근저당 잡은 것만 없다는거 확인이 되면 보증금 떼일 걱정은 이제 안해도 됩니다! 위에 전에 제가 포스팅했던 등기부보는방법 참고하시면 전세금 뗴일일은 제로!!! 모르신다면 꼭 글 봐주세요.

 

 

 

 

 

2. 경매에서 '임·차·권·등·기'란 ? (정말 중요한 내용)

 

등기부등본 예시

위에는 제가 물건을 보다가 본 물건의 등기부등본입니다. 보면 주민등록일자가 2014.05.30인데, 말소기준권리는 2016.01.05로 대항력이 있는 임차인이었어요. 근데, 계약기간이 끝나고 18.11.05에 등기명령을 신청하셨더라고요. 보증금을 떼이셨나봐요.

 

 

① 이런 물건이 경매로 진행되었을 때 임차권등기명령이 되어있는 물건은 "자연배당" 받습니다. 자연배당이라는 것은 굳이 해당 임차인이 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않아도, 임.차.권.등.기를 한 그 자체만으로 배당을 요구한거랑 같은 의미로 보기 때문에 배당을 받는다고 생각하면 됩니다.
(민사집행법 제148조제3호)

② 하지만, 경.매.개.시.결.정.이.후.에 임.차.권.등.기를 했다면 배당요구종기일까지 배당요구를 해야만 배당에 참가할 수가 있어요(민사집행법 제148조제2호 및 민사집행규칙 제91조제1항)

 

경매를 공부해보면 알겠지만, 대항력있는 임차인이 있을 때, 배당을 신청을 했다면 미배당된 금액을 인수해야 합니다. 결론은, 임차권등기가 있는 물건을 입찰할 때는 입찰자가 권리분석 후 그 임차인이 선순위인지 후순위인지 먼저 확인해봐야 합니다. 후순위라면 신경쓰지 않아도 되지만 선순위라면 내가 전액을 떠안을 수도 있고, 일부 미배당금을 떠안아야 하기 때문이에요!

 

이 부분을 잘 모르셔서 경매 낙찰 받고도 미납하는 사례가 종종 생겨나고 있다고 합니다 대부분 경매 공부를 하셨다면 임차권등기명령이 자연배당이라는 것은 잘 아시지만, 이 부분은 잘 모르시기도 하더라고요! 이 부분도 꼭 기억하셨으면 좋겠습니다 :)

 

 

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" 평범한 삶은 열망해야 할 것이 아니라 멀리해야 하는 것이다 "

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