[부동산 경매공부] 권리분석시 주의사항 확인하기 7가지만 제대로 알면 손해는 없다!!!

경매를 공부하고 배우면서 가장 초보들이 어려워 하는 것이 아마 이 권리분석일 것 같아요. 저도 그렇거든요. 꼼꼼히 보지 않으면 큰일 난다는데 뭔가 잘 못하면 내 돈 잃을것만 같고, 내가 잘 본게 맞는지 확신이 들지도 않아서 그런것 같습니다. 사실 권리분석시 주의해야할 권리들과 하자들을 꼭 확인 잘하기 위해서 그 이론들을 깊게 파고들어서 공부하는 것도 중요하지만, 실무적으로는 그렇게 문제가 있는 것들이 소수에 불과하다고 해요.

 

 

그렇지만 그 소수를 놓쳤을 경우 내 자본금이 큰 손실을 볼 수 있으니 그 몇% 가능성 때문에 우리가 공부하지 않으면 안되는 이유가 되는것 같아요. 경매정보사이트에서 처음 나온 매물을 확인할 때 ' 이권리는 있으면 피하자'하는 몇가지 권리가 있어요. 대부분 근저당권, 압류 등 다른  것들은 낙찰자가 낙찰하면 거의 소멸이 되는 권리지만 소멸되지 않고 낙찰자가 그대로 인수하게 되는 무서운 권리가 있어 오늘은 그것에 대해 기록하려고 합니다. 물건을 봤을때 아래 6가지에 해당되는 물건이라면 초보땐 과감히 포기하는 것이 좋을 수 도 있습니다.

 

 

 

★ 정당하게 입찰해서 낙찰 받고도 부동산을 뺏길 수도있는 무서운 등기들 ★

 

1. 가등기
'가'등기라는 자체가 '임시'라는 뜻을 담고 있잖아요. 그래서 '가등기'라고 하는건 임시로 설정하는 등기를 말합니다. 앞으로 가지게 될 어떤 권리를 예약한다고 생각하면 쉬울것 같아요.
가등기에는 소유권이전청구권가등기와 담보가등기로 나눌수가 있습니다.

 

○소유권이전청구권가등기
부동산을 사고 팔았을때 원래는 매수자 이름을 등기해야하는데 사정이 있어 매수자 이름으로 바꾸지 않고 이전 판사람의 이름을 그대로 나두고 나중에 바꾸겠다는 등기입니다. 본등기를 하기전에 소유권을 넘기는 것이죠. 가등기를 한 날로 소급해서 본등기의 효력이 발생합니다.

○담보가등기
저당권과 같은 의미라고 생각하면 됩니다. 저당권은 돈을 빌려줄 때 설정하는 것이 잖아요. 그런 것 처럼 , 빚을 갚지 않으면 담보로 잡은 부동산의 소유자 이름을 빌려준 사람으로 바꾼다거나 경매로 넘기겠다는 의미를 가진 등기입니다. 이 등기는 경매시 낙찰자가 나타나면 소멸되는 권리이긴합니다.

가등기가 설정된 물건을 잘못 낙찰 받았다가는 나중에 "내가 주인이야!!!"하는 다른 사람에게 부동산을 고스란히 뺏길 수도 있어요. 경매로 돈을 잃었다. 손해를 봤다 .하는 사람은 이렇게 권리분석을 제대로 하지 못해서 권리상 하자가 있는 것을 선택하여 낙찰 받은 사례가 있습니다.

 

2. 환매등기
'환매' 라는 뜻 자체가 '일단 남에게 팔았던 물건을 도로 사들임'이라는 뜻을 가지고 있잖아요. 그래서 매매계약을 할 때 해당 부동산을 판 사람(매도인)이 매매대금으로 받은 돈과 기타 경비를 부동산을 산사람(매수자)에게 지불하면 해당 부동산을 돌려받을 수 있다는 특약을 넣게 되면 나중에 판 부동산을 그대로 돌려받을 수 있는 권리를 갖게 되는 거에요. 이 권리를 '환매권'이라고 하고, 이 사실을 등기 한 것이 '환매등기'입니다. 환매등기가 설정된 부동산을 경매로 사게되면 나중에 환매권이 있는 사람에게 부동산 소유권을 뺏길 수도 있으니 꼭 주의하셔야 합니다.

 

 

3. 예고등기 (현재는 폐지되었음)

자신의 부동산이라고 싸우고 있는 경우 부동산에 관심을 가지는 사람들을 보호하기 위해서 법원에서 등기부에 '소유권과 관련한 다툼 중이다'라는 취지의 예고등기라는걸 명시하였습니다. 그런데 이게 예전에만 있었고 2011년 10월 13일 부동산등기법 개정과 함께 폐지되었습니다. A라는 사람과 B라는 사람이 있으면, 서로 자신이 실제 소유자임을 주장하면서 법원에 소송을 제기하면 법원은 해당 부동산을 '예고등기'로 표시하게 됩니다. 지금 현재는 폐지되었더라도 폐지전 등기상에 기재된 것은 권리 분석하면서 무시하시면 안됩니다!  폐지 전에 기재되어 잇는 것은 기존 법규에 따라 낙찰자에게 자동인수되기 때문에 등기부등본을 확인하실 때 예고등기라고 나와있는 것은 입찰하지 않는게 답인 것 같습니다.

 

 

★ 내맘대로 사용 못하게 하는 무서운 권리들 ★

 

 

등기부등본 출처 : 네이버

 

1. 유치권

돈 줄때까지 이 물건 절대 안준다! 라고 생각하면 쉬워요. '유치권'은 물건을 맡고 있는 사람이 물건을 맡긴 사람에게 요구한 정당한 권리를 성취할 때까지 물건을 돌려주지 않아도 되는 권리를 말합니다 .
대부분 공사를 하고 나서 공사비를 지급해야 하는데 지급을 하지 않을경우 공사비를 받지 못한 업자가 신고한 유치권이 있는것이 대부분 입니다. 경매에서는 일부러 돈을 낙찰자에게 뜯어내려고 경매 들어간 후 유치권을 신고하는 경우도 많거든요. 유투브에 "유치권"이라고 검색하면 진짜로 약간 험악한 분위기 속을 볼수 있습니다 ...

 

 

2. 법정지상권

건물과 토지의 주인이 원래는 동일했다가 , 나중에 달라진 경우, 건물주인이 자신의 건물을 사용하기 위해 다른사람의 소유인 토지를 이용하고 철거하거나 마음대로 재개발을 할 수는 없습니다. 이것을 법정지상권이라고 하는데, 초보자라면 법정지상권이 있는 토지라면 피하는게 좋습니다! 건물은 내꺼 토지는 남의꺼가 되면 문제가 되겠죠? 이것도 파고들면 더 깊은 내용이 있는데, 경매에서는 토지만 매각하거나 건물만 매각일 경우 내가 둘중 하나만 샀을 때 법정지상권이 성립하냐 안하냐로 가게 됩니다. 그렇다는 말은 초보는 [건물만 매각] 이런 경우는 피하는 게 좋겠죠

 

3. 분묘기지권

토지소유자가 아니더라도 땅을 사용할 수 있는 권리에요. 자신의 조상 묘가 다른사람의 땅에 있는 경우, 묘가 있는 부분뿐만아니라 제사를 지내기 위해 필요한 부분까지 사용할 수 있는 권리를 분묘기지권이라고 합니다. 땅을 매입하려고 할 때 그 땅에 묘가 있는 경우가 있는데 이럴경우에는 조심해야합니다. 땅이 내꺼라고 해도 묘가 있는 부분과 제사지낼 때 필요한 부분은 마음대로 쓰는 것이 불가능하기 때문입니다.



일단 부동산을 지금 막 시작했다! 한번도 투자를 안해봤다 하시는분들은 이런 권리들이 등기부등본상에 없는 물건들만 투자하시는게 좋겠습니다 ..! 자세하게 설명은 차차 블로그를 통해서 올릴예정인데 ! 저도 초보라 공부하고는 있는데 어려운 부분이거든요 ^^ 경매는 실천이다! 이런것들 사실 다 이론으로 공부해봤자 막상 닥치면 또 공부해야되는게 경매현실인 것 같아요. 그래서 수능공부하듯 하는것보다는 이런 "위험한 권리들 몇개는 일단 피하는게 좋겠다" 하면 가벼운 지식으로 생각하심 됩니다 ! 그럼 다음 포스팅은 더 알찬 내용을 가지고 오겠습니다 :)