부동산 경매 처음 공부하는 방법(왕초보편)

내가  부동산 경매 공부를 시작했던 이유

이번년도 2월 혼자 자취를 시작하게 되었다. 대출을 진행하면서, 그리고 부동산을 알아보면서 너무 많은 걸 배웠다. 이사 전 이사갈 지역 주변을 고민하면서 거의 안가본 동네가 없을 정도로 많이 다녔고, 부동산도 셀 수 없이 방문했다.

첫 독립이라 무서워서 그랬는지, 아니면 대충 대충 넘어가는 성격이 못되서 그랬는지. 한달동안 전세금 안떼이는 방법과 등기부등본 보는방법, 깡통전세 피하는 방법 등등 솔직히 이사할 때 몰라도 되는 부동산 관련

용어와 법까지도 알게 되었다.

 

그러면서 알아가는 재미도 생기고, 처음엔 부동산에서 말하는게 무슨말인지 10% 이해했다면 , 공부 후엔 100% 무슨말을 하는지 다 알아 듣게 되었고, 부동산 중개인분이랑 대화가 즐거워졌었다.

전문가가 들으면 '부동산' 분야 겉핥기다 할지 몰라도 아예 관심도 없었던 어렵게만 생각했던 부동산이 단지 공부로 친숙해지니 내 자신이 신기하기도 하고 더 배워보고 싶다는 생각을 했다.

 

완전 처음인데.. 뭐 부터 하면 좋을까?

부동산 경매 , 처음 공부 방법 !

나는 부동산 경매를 공부한지 3개월쯤 되어간다. 재테크와 경제적자유에 관심이 많다보니 부동산도 같은 이유로 관심을 가지게 되었다. 처음엔 부동산은 남의 일이고 부자들만 가질 수 있는 것.이라고 선을 그었었기 때문에 공부할 생각조차 하지 않았는데, 유투브 신사임당 채널에서 부동산 경매·공매로 성공한 분들 인터뷰를 보며 관심을 가지게 되었다. 그들의 공통점은 다들 소액으로 시작했던 것. 나도 할 수 있겠구나 싶었다. 나는 어떤걸 해보고 싶다는게 있으면 성격이 급해서 빨리 해야한다. 지금와서 다시 생각해보니 내가 공부했던 방법이 왕초보를 빨리 탈출하게 해줬고, 그래서 지금 공부를 시작하는 사람들에게 이 단계대로 하면 될 것 같다고 얘기해주고 싶다. 초보는 왕초보의 마음을 제일 잘 아는 법이니까.

 

 

 

1. 책 읽기 - 기록하기

사실 정말 생초보 처음이기 때문에 '감'이 필요했다. 어떤 분야를 잘 알기 위해서는 한 분야의 책을 10권이상 읽으면 '중'전문가까지 된다고 한다. 그말에 정말 동의한다. 어렵게 생각하고 처음부터 시작을 안해서 그렇지 막상 어떤걸 배우기 시작하고 그 분야에 대한 관심을 가지고 꾸준히만 한다면 안될 이유가 없다. 나는 교보문고가 집과 가깝지 않기도 하고 경매라는 키워드를 검색했을 때 나오는 책들은 무작정 다 읽어보고 싶어서 밀리의 서재를 결제했었다 . 그렇게 한달 좀 넘게 13권의 책을 읽었다. 원래 20권정도를 목표를 하고 있었는데, 13권까지 읽어보니 더 이상은 안봐도 되겠다란 확신이 들었다. 첫 책을 읽었을 땐 어리둥절 했는데, 5권이상 정도 읽어보니 다들 비슷비슷한 내용이라 감이 확 오기도 하고, 10권까지 읽으니 이론적으로는 왕초보가 아니라는 확신이 들었다. 신기했다.

 

책을 다 읽었다고 그 내용들을 다 기억하기란 너무 어렵다. 나도 2~3권 읽고 다음책을 읽었을 때 앞에 읽었던 내용이 뭐였는지 정확히 기억은 안난다. 무의식에 그 내용이 머리속에 들어가 있을 뿐. 그래서 나는 블로그에 기록을 했다. 기록의 힘은 강하다는 것을 알기 때문이다. (어렸을 때 독후감 쓰라는건 학생들 괴롭히는 숙제라고 생각했던 1인) 기록을 하면서 책의 내용을 한번더 머릿속으로 정리할 수 있고, 처음 그냥 읽었을 때와는 많이 다른 느낌이다. 그리고 그 내용을 나중에 보았을 때 더 내용이 머리에 잘 박히는 느낌이다. 처음엔 용어가 약간 생소해서 한번씩 더 짚으면서 기록하니 더 빨리 습득할 수 있었던 것같다.

 

 

 

 

2. 부동산 뉴스보기

부동산에 관심이 없었을 때는 뉴스를 왜 보는지 이해가 안갔다. 경제를 알려면 경제뉴스를 읽고 부동산을 알려면 부동산뉴스를 읽으라는데 뉴스에는 공부할 내용이 없는데 왜 읽어야 하는지 몰랐다. 그래도 부동산을 빨리 알고 싶었던 마음이 강했고 , 어떤 유튜브 영상에서는 부동산을 처음공부할때 뉴스 읽는것이 감을 잡는데 큰 도움을 줬다고 해서 나도 뉴스가 술술 읽힐 때까지 해봐야겠다고 생각했다. 나는 심지어 부동산 뉴스를 어디서 보는지도 몰랐는데,  이제는 아침에 출근하면 인터넷을 키고 딱 세군대를 훑는다.

그렇게 꾸준히 3개월을 한 지금, 결론만 말하자면 부동산 공부를 위해 뉴스는 선택이 아니라 필수다.

네이버 → 뉴스 → 경제 → 부동산 (바로가기)

네이버 → 부동산 (바로가기)

매일경제 → 부동산 (바로가기)

 

처음엔 용어가 어렵기도 하고 분명히 한국말인데 잘 읽혀지지가 않아서 '모르는 용어'들을 다 모아서 정리하였다. 뉴스내용이 뭔지 파악하기 위해 '기저효과' '분양권상한제' '전매제한' '핀셋규제' 등등 모르는 단어들을 검색하여 숙지한다음에 블로그에 기록하며 한번더 머릿속에 박아놓았다. 그렇게 한달을 하고 나니 지금은 제목만 봐도 내용이 뭔지 알 것 같다. 이젠 뉴스기사 제목을 너무 일부러 자극적이게 만든 것 같다고도 생각하니까. 요즘 부동산대책이 하루가 멀다하고 계속적으로 나오고 있는데, 이런 것들이 국토교통부 보도자료로 나오기도 하지만 매일 보도자료를 볼 수 없기 때문에 그 날 기사로만 봐도 어떤 대책이 나오면 그날 1페이지는 그 내용으로 도배되어있는 걸 볼 수 있다. 뉴스를 봐야하는 이유이다. 그 날 본 뉴스들도 나는 블로그에 기록한다.

 

 

 

3. 커뮤니티 가입하여 눈팅으로 시작하기

같은 생각을 가진 사람들, 목표가 같은 사람들끼리 모여서 만들어진 커뮤니티에 가입을 하는것이 좋다. 대부분 네이버카페나, 다음카페에 커뮤니티가 많이 만들어져 있다.  예를들면 나 같은 경우 유투브 영상을 많이 공부하는 편인데, 유투브에서 '경매'를 검색 후 나오는 분들 중 마음에 들어서 구독하고 유익한 정보를 얻는 분이 있다면 대부분 카페를 운영하고 계시다. 그럼 거기 카페에 가입을 해서 질문 같은걸 한다던지, 유용한 자료들을 얻는다던지, 나중에 강의를 듣고 싶다면 강의 신청할 기회를 얻을 수 있어서 좋다. 공지 알람을 해놓으면 놓치지 않을 수 있어서 더 좋다. 나는 책을 읽었을 때 가장 유용했던 책 저자분의 카페를 가입해서 교육까지 들었다.

요즘 같은 부동산 규제가 계속 나올때는 카페 회원들은 물론이고, 운영진들이 그것에 관련된 보도자료나 내용들을 정리해서 빠르게 올려주기도 한다. 그것에 굉장히 또 도움을 받기도 한다.

 

 

 

4. 오프라인 강의 수강

 

여러 책을 읽으면서 서서히 부동산 경매에 대한 감이 익혀지기 시작하고, 책으로는 더이상 내 씅(?)이 안찰 때가 오는 것 같다. 뭔가 책상머리에만 있지 않고 액션을 취하고 싶을때 온라인으로 하는 강의나 오프라인 강의를 들으면 책보다 훨씬 좋은 간접경험을 할 수 있다. 나는 책을 읽고 공부한지 2달째 되는 쯤에 한 커뮤니티 카페에서 오프라인 수업을 신청했다. 거기서교수님이랑 경매 임장(현장답사)을 같이 나가는 수업에 참여하였고 혼자서는 해보기 힘들었던 경험을 같은 초보들끼리 직접해보면서 현장을 느낄 수 있어서 좋았다. 이론과 실전은 너무나 다른세계고 실전에서 깨닫는 경험은 안해본 사람은 절대 모르기 때문에 적당히 이론공부를 다 했다고 생각한다면 찐실전을 위해 움직여야 한다.

 

 

5. 실전

경매에서 실전이라고 하면 직접 법원에가서 입찰을 해보는 것이다. 현재 나는 아직 경매 입찰을 해본 적이 없다. 공부한지 3개월이 되었지만 내가 시작하고 부동산대책이 많이 터졌다. 부동산 시장에 오래 있으셨던 고수분들은 이런 정책이 한두번도 아니고 끄떡하지 않는다고 하지만 초보입장에서는 "투자 시작하지마!!" 하는 경고로 느껴지면서 희망을 잃기도 했다.

하지만 항상 규제에는 빈틈이라는게 있기 마련이고 여기서 안되겠다 하고 포기해버리면 앞으로도 길게 부동산 투자는 할 수 없을 것 같다고 생각했다. 규제는 너무 다 꼼꼼히 볼 필요없고 나에게 해당되는 것들만 잘 알아둔다음 그거에 맞춰 내가 현재 어떤 실행을 하는게 최선일지 빨리 대안을 찾는게 답일 것 같다. 그렇게 규제를 묶어도 투자자들은 그 중에서도 또 되는것을 찾을 것이고 포기할 사람들은 포기를 할 것이다. 현재 다주택자들의 규제와 아파트의 규제가 거세지면서 상가를 공부하는 사람들이 많이 생긴 것 같아 앞으로 경매에도 상가의 낙찰율이 높이질 것 같은 예상이다. 그래도 나는 빈틈이라고 생각되는 빈틈은 공시짓가 1억원 미만 주택은 주택수에 포함하지 않는다는 것과, 비규제지역, 상가를 노려볼 생각이다.

 

 

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